Право собственности. Предпринимательство. Право хозяйственного ведения

48. Право собственности граждан на жилые помещения

 

Жилые помещения, как и земельные участки, также имеют теперь строго целевое назначение. Такой подход закона обусловлен сохраняющимся недостатком жилья и его особой социальной значимостью. Жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих вещей (ст. 288 ГК). Таким образом, не допускается сдача жилых помещений внаем под различные офисы, конторы, склады, размещение в них промышленных, кустарных и иных производств, а также их продажа или иное отчуждение для указанных целей без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, т. е. без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих учет данного вида недвижимостей). Гражданин - собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать их для личного проживания и проживания членов его семьи, а также отчуждать эти вещи и сдавать их во временное пользование другим лицам лишь для аналогичных целей.

Под жилыми помещениями жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих

учет такого рода недвижимостей (обычно в территориальных бюро технической инвентаризации - БТИ), в том числе служебные и ведомственные, а также "специализированные дома" и служащие аналогичным целям помещения - общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда (предназначенные для расселения граждан при капитальном ремонте домов), специальные дома для одиноких престарелых граждан, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.1

Использование жилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение собственником такого помещения прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение собственника со своим жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов, т. е. о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости. Собственник жилья должен быть предварительно предупрежден органом местного самоуправления о необходимости устранения допущенных им нарушений (в том числе с установлением соразмерного, разумного срока для этих целей, включая необходимый ремонт разрушаемого помещения). Лишь после этого он подвергается риску судебного изъятия и принудительной реализации принадлежащего ему объекта недвижимости (ст. 293 ГК).

Кроме того, собственнику квартиры или иного жилья закон запрещает отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на жилье (п. 2 ст. 290 ГК; ч. 2 ст. 8 Закона об основах федеральной жилищной политики; п. 3 ст. 8 Закона о товариществах собственников жилья). По сути это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье, будучи неразрывно с ним связанной.

48. Предпринимательство. Правовой режим имущества индивидуальных предпринимателей. Объекты гражданских прав, составляющие основу имущественного оборота, различаются по своей природе, ценности, возможности включения их в предпринимательскую деятельность. Гражданское право дает нам ряд классификаций, подразделяющих имущество по различным признакам, как то: оборотоспособность, делимость, прочная связь с землей, потребляемость и т.п. Среди различных видов объектов гражданских прав, к которым в соответствии со ст. 128 ГК РФ относятся деньги, ценные бумаги, имущественные права, информация, результаты интеллектуальной деятельности, существуют вещи, оборот которых, а следовательно, и возможность использования в предпринимательской деятельности требует специального регулирования.

К таким объектам относятся, например, природные ресурсы (земля, недра, водные объекты, лесные массивы), объекты, созданные в результате деятельности человека, прочно связанные с землей, именуемые объектами недвижимого имущества. Особому регулированию подлежат также деньги, ценные бумаги, валютные ценности, результаты интеллектуальной деятельности. В соответствующих главах настоящего учебника будут подробно рассмотрены правовые особенности обращения и использования некоторых из перечисленных объектов. Мы остановимся подробнее на использовании в предпринимательской Деятельности объектов недвижимого имущества.

Недвижимое имущество отличается от всех вещей, поименованных в ст. 128 ГК РФ тем, что обладает, как правило, значительной стоимостью по сравнению с другими видами имущества, требует серьезных затрат на его содержание.

Возможность сохранения недвижимого имущества, закрепления прав владения, пользования и распоряжения сопряжена с множеством проблем, так как недвижимое имущество нельзя удерживать, например, в депозитарии банка, как другую ценную вещь – предмет роскоши, ценную бумагу, деньги и др. Поэтому единственным способом закрепления права на недвижимое имущество за легальным пользователем или обладателем является четкая правовая регламентация совершения сделок с недвижимым имуществом и юридическое закрепление права на вновь создаваемое недвижимое имущество.

Обладание недвижимым имуществом сопряжено с множеством проблем. Ее содержание требует серьезных финансовых вложений. Являясь объектом основных средств, недвижимость вносит существенный вклад в формирование налогооблагаемой базы по налогу на имущество предприятий.

В силу перечисленных выше причин – значительная стоимость недвижимого имущества и невозможность удержания его легальным обладателем кроме как путем закрепления права на имущество – остро встает вопрос участия государства в правовом регулировании оборота недвижимости. Именно в процессе осуществления предпринимательской деятельности имущество оказывается включенным в хозяйственный оборот и, как следствие, подверженным злоупотреблением правом.

Деление на движимое и недвижимое имущество оказалось ненужным после установления в годы советской власти исключительно государственной собственности на землю и изъятия земли из частного оборота. Земля была объявлена государственной собственностью и формально не могла быть предметом сделок. При переходе прав на здания и строения государственной регистрации не требовалось, так как права частной собственности на недвижимость также не существовало, а недвижимое имущество входило в состав имущества предприятий, которые до недавнего времени все были государственными. Принятые в начале 90-х гг. прошлого века законы о приватизации и предпринимательской деятельности, а также экономические концепции развития отдельных отраслей хозяйственной деятельности стимулировали бурное развитие частного предпринимательства, что привело к необходимости правового регулирования отношений по поводу недвижимого имущества для предприятий различных организационно-правовых форм.

Статья 130 ГК РФ делит имущество на движимое и недвижимое. В основу разделения заложены признаки прочной связи с землей и несоразмерности ущерба назначению имущества при перемещении последнего.

Недвижимость представляет собой индивидуально-определенную вещь. По этой причине каждая недвижимая вещь представляет собой единый самостоятельный объект гражданского права. Земля, как любой объект недвижимого имущества, должна обладать индивидуальными свойствами, т.е. земельный участок должен иметь определенный размер, местоположение, быть отграниченным от земельных участков других лиц. Причем одного пространственного обособления земельного участка для признания его объектом прав мало. Необходима юридическая обособленность участка и его закрепление за определенным собственником или пользователем.

Включение недвижимого имущества в хозяйственный оборот сопровождается определением его технических, объемных, стоимостных характеристик. Эти и другие данные, такие как, например, материал, из которого изготовлен объект, год его создания, площадь по внутреннему и наружному контуру, если речь идет о здании, содержатся в техническом паспорте объекта недвижимости, форма которого и состав включаемых в него сведений устанавливаются Правительством РФ. Технический и кадастровый паспорт является документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства. Определение таких параметров объекта необходимо и для ведения бухгалтерского и налогового учета, совершения сделок с недвижимостью, планирования затрат на его содержание.

С 1998 г. с вступлением в силу Закона о регистрации прав на недвижимость функции по регистрации прав на недвижимое имущество осуществляются специальным уполномоченным органом, который ведет Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Названный Закон определяет порядок регистрации прав на недвижимое имущество как уведомительный и не гарантирует имущественную ответственность государства по защите прав добросовестного приобретателя. В то же время согласно п. 1 ст. 2 Закона государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, ст. 131 ГК РФ и ст. 8 названного Закона устанавливают необходимость государственной регистрации возникновения прав на недвижимое имущество. До совершения государственной регистрации сделка с недвижимостью считается недействительной.

Во всех правовых системах существуют различные порядки по совершению сделок с недвижимостью, однако участие государства в ведении реестра недвижимого имущества обязательно.

Различные подходы к защите прав собственников – добросовестных приобретателей недвижимости обусловлены в первую очередь двумя принципиально различными системами регистрации: системой регистрации прав на недвижимое имущество и системой регистрации сделок с недвижимостью. В России система регистрации прав на недвижимое имущество находится в процессе становления, что не позволяет пока однозначно определить, какой из возможных способов защиты добросовестного приобретателя принят российским правопорядком. В то же время можно заключить, что создаваемая система позволяет совершать юридические акты в отношении недвижимости на основе публичности и гласности. Всякая сделка по отчуждению недвижимого имущества, в соответствии с требованиями закона, должна быть заключена в письменной форме и зарегистрирована в специальном публичном реестре.

50 Право собственности юридических лиц. Право хозяйственного ведения. Право оперативного управления.

Право собственности юридических лиц относится к частной форме собственности. Юридические лица, за исключением унитарных предприятий и учреждений, являются единственными собственниками своего имущества. Это значит, что никакой собственности у учредителей (участников) юридического лица на его имущество по общему правилу не возникает. Они имеют только право собственности на свои доли в уставном капитале юридического лица или на его акции.

право хозяйственного ведения - это право государственного или муниципального унитарного предприятия владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом публичного собственника в пределах, установленных законом или иными правовыми актами.

При этом имущество данного предприятия по прямому указанию закона целиком принадлежит его собственнику-учредителю (п. 4 ст. 214, п. 3 ст. 215 ГК) и не делится ни в какой-либо части, ни тем более полностью на "паи" или "доли" его работников или "трудового коллектива". Это обстоятельство подчеркивает и термин "унитарное", т. е. единое (единый имущественный комплекс).

Субъектами этого права могут быть только государственные или муниципальные унитарные предприятия (но не казенные предприятия, обладающие на закрепленное за ними федеральное имущество лишь правом оперативного управления). Объектом данного права является имущественный комплекс (ст. 132 ГК), находящийся на балансе предприятия как самостоятельного юридического лица.

право оперативного управления - это право учреждения или казенного предприятия владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ним имуществом собственника в пределах, установленных законом, в соответствии с целями его деятельности, заданиями собственника и назначением имущества.

Субъектами данного права теперь могут быть как унитарные (казенные) предприятия, строго говоря, относящиеся к категории коммерческих организаций, так и финансируемые собственниками учреждения, относящиеся к некоммерческим организациям. Собственник-учредитель создает субъекты права оперативного управления, определяя объем их правоспособности, утверждая их учредительные документы и назначая их руководителей. Собственник может также реорганизовать или ликвидировать созданные им учреждения (или казенные предприятия) без их согласия.

← Предыдущая
Страница 1
Следующая →

Право собственности граждан на жилые помещения. Предпринимательство. Правовой режим имущества индивидуальных предпринимателей. Право собственности юридических лиц. Право хозяйственного ведения. Право оперативного управления.

У нас самая большая информационная база в рунете, поэтому Вы всегда можете найти походите запросы

Искать ещё по теме...

Похожие материалы:

Сохранить?

Пропустить...

Введите код

Ok